Immobilier aux Pays-Bas : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

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Vous envisagez d’acheter un bien immobilier aux Pays-Bas. Quel est le meilleur moment pour acheter? Quelles démarches accomplir? Quelles sont les prix de l’immobilier? Vous trouverez dans cet article toutes les réponses à vos questions.

Les Pays-Bas, et notamment Amsterdam, attirent par leur qualité de vie et leur charme. Pour vivre aux Pays-Bas et profiter de ce cadre deux options s’offrent à vous, louer un appartement ou acheter un bien immobilier.

Acheter ou louer? Quelle est le meilleur choix?

Une règle simple peut vous aider dans ce choix. Si vous souhaitez vivre au Pays-Bas plus de 5 ans et que votre location est supérieur à 1250 € par mois alors il peut être plus intéressant d’investir dans l’achat d’un bien immobilier. En effet, les frais de transaction élevés et les mutations rapides du marché rendent l’achat intéressant. Cette règle n’est pas absolue car d’autres facteurs peuvent entrer en compte comme le prix du marché immobilier plus élevé dans la capitale qu’ailleurs. En général, il est conseillé aux expatriés de favoriser la location pour des séjours de 3 ans ou moins.

Vous souhaitez rester plus de 5 ans aux Pays-Bas ? Alors l’achat est préférable !

Il est fortement recommandé d’acheter un bien immobilier lorsque vous vous expatriez aux Pays Bas car au delà de 5 ans les frais liés à la location et la hausse des prix du marché rendent l’achat plus intéressant que la location.

Le marché immobilier néerlandais

Dans la majeure partie du pays, la demande immobilière est supérieure à l’offre, ce qui se répercute sur les prix et la complexité de l’achat. En effet, il n’est pas étonnant au Pays-Bas qu’une maison de plusieurs étages soit occupée par des familles différentes à chaque étage. Cela est principalement du à une pénurie  des terrains où le nombre de maison est relativement faible par rapport au reste de l’Europe.

Comment acheter un bien immobilier ? A qui s’adresser ?

La plupart des expatriés désirant acheter un bien immobilier au Pays-Bas passent par un agent immobilier. Passer par un agent permet de bénéficier de son expertise et de ses conseils lors de votre recherche de bien et lors du processus d’achat. En plus de vous conseiller sur les biens et les quartiers, il vous permettra de mener les négociations avec le vendeur et avec le notaire en votre nom, et pourra faire office de traducteur pendant vos recherches.

Aux Pays-Bas, il faut passer un contrat avec l’agent immobilier. Les frais sont généralement de 1 à 2 % du prix d’achat de la propriété. Attention, le contrat pourra vous contraindre à payer les honoraires de l’agent même si vous décidez de ne pas acheter ou que vous trouvez une propriété par vous-même.

Les agents immobiliers et les sites d’annonces

Plusieurs moyens existent pour trouver votre logement aux Pays-Bas. La plus simple est de consulter les agences immobilières afin de voir l’offre disponible. De plus, ces agences possèdent une expertise professionnelle et pourront vous conseiller, ce qui est toujours intéressant lorsque l’on arrive dans un pays étranger. Vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive d’agences immobilières présentes aux Pays-Bas.

Pour vous renseigner sur le marché global, vous pouvez dans un premier temps consulter des sites d’annonces, listant les propriétés gérées par plusieurs agences.  Vous trouverez des sites d’annonces dans la liste ci-dessous :

Le processus d’achat

Après avoir trouvé la propriété que vous souhaitez acheter, vous pourrez entamer les négociations avec le vendeur.

Il est important d’avoir déjà entrepris des démarches auprès d’organismes de crédits au moment des négociations. Afin d’être sûr qu’un prêt vous sera accordé et son montant maximum.

Une fois le prix convenu entre l’acheteur et le vendeur (via leurs agents respectifs, la plupart du temps), un accord de prévente est signé (koopovereenkomst). Il convient ensuite de sélectionné un notaire (notaris) qui détiendra le contrat et un acompte de 10% du prix d’achat du bien.
Le contrat de vente final (akte van de levier) est ensuite signé et le transfert de propriété est enregistré par le notaire au bureau d’enregistrement immobilier (kadaster)

Attention aux spécificités pour l’achat d’un appartement

Lorsque vous achetez un appartement, même si vous êtes le propriétaire du bien, vous ne possédez qu’une part  de l’immeuble ou du terrain.
Chaque immeuble est géré par une association de propriétaires appelée Vereniging van Eigenaren (VvE). Cette association est responsable de l’entretien des communs et des réparations éventuelles. Ces associations peuvent contracter des dettes, voir être en faillite. En tant que membre, vous serez responsable de votre part de cette dette éventuelle. Il est donc essentiel de vérifier dans l’état de santé de la VvE de l’immeuble avant l’achat.

 Lisez bien le contrat de prévente

Le contrat de prévente (koopovereenkomst) doit inclure toutes les informations essentielles d’usage, comme les détails sur propriété, les avantages et les charges.

En outre, il est important de veiller à ce que le contrat de prévente comprenne également :

  • Une clause de sauvegarde, au cas où vous n’obteniez pas de prêt
  • Des clauses de sauvegarde, an cas ou l’autre partie décide de ne pas conclure la vente
  • Une liste détaillée des appareils et meubles inclus s’il sont compris

Après la signature du contrat, un délai légal de 72 heures de réflexion vous permet de revenir sur votre proposition sans encourir de pénalité. Après l’expiration de ce délai, le contrat de prévente servira de base au contrat de vente final (akte van de levier)

Le notaire est obligatoire

La loi néerlandaise exige l’enregistrement des biens par un notaire. Les frais de notaire s’élèvent à 7% auxquels s’ajoutent 6% de frais bancaire (frais de transfert) en plus de 6% de frais engagés par les frais de dossier et d’enregistrement.

Un traducteur assermenté est tenu d’assister aux réunions avec le notaire si au moins un des parties n’est pas citoyen néerlandais. Il faudra réserver à l’avance et payer des frais aux alentours de 200€ pour les services du traducteur.

Vous pouvez consulter le site web de l’association néerlandaise royale des notaires (de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) pour plus d’information sur les notaires aux Pays-Bas.

Intégrez dans votre achat les frais d’acquisition

Il faut compter un budget d’environ 6 pour cent du prix d’achat pour les frais et charges. Ces frais et charges inclus :

  • La taxe de transfert (overdrachtsbelasting) actuellement à 2 %
  • Les frais juridiques,
  • Les frais d’inscription, entre 1 et 1,5 %
  • Les honoraires de l’agent immobilier, de 1 à 2 %

Obtenir un prêt hypothécaire

Il n’y a pas de restrictions pour les citoyens non-néerlandophones pour faire un prêt hypothécaire. Il est généralement admis qu’il est possible d’emprunter approximativement  cinq fois votre salaire brut.

Aux  Pays-Bas, la demande de prêt est gérée après l’acceptation de l’offre de l’acheteur par le vendeur. Cependant, il est important de s’assurer de ses possibilités d’emprunt et des options disponible en ayant au préalable contacté des établissements de crédit. Il est possible d’obtenir un devis auprès des banques avant la signature de l’acte de vente. Cela vous permettra d’être sûr de pouvoir financer votre projet.

Les hypothèques peuvent être organisées directement avec les prêteurs (généralement les grandes banques) ou par l’intermédiaire d’un courtier hypothécaire (hypotheek makelaar) ou un conseiller en prêts hypothécaires (de hypotheekadviseur). Il existe un grand nombre de courtiers  et de conseillers en prêts hypothécaires.
Certaines agences de conseil offre des services spécialement dédiés aux expatriés. C’est le cas notamment de l’agence de conseil Finsens.

Les 4 plus grandes banques en matière de prêts hypothécaires sont :

Finalement, acheter un bien immobilier aux Pays-Bas, c’est un peu comme acheter une voiture neuve chez un concessionnaire. En procédant à l’achat on s’occupe de vous fournir l’assurance et le financement.

1 COMMENTAIRE

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