Logement en Allemagne : les bons plans et les pièges à éviter !

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Trouver un logement dans son nouveau pays d’expatriation n’est pas toujours facile. Vous prévoyez de vous installer en Allemagne ? Expatis liste  les informations utiles pour vous aider dans vos démarches et trouver votre logement en Allemagne.

Le marché immobilier en Allemagne

Dans la plupart des pays du monde, les règles de marché incitent les ménages à préférer l’achat de leur habitation à la location. En Allemagne, la situation est très différente. En raison de l’histoire du pays et d’une réglementation favorable aux locataires (plafonnement des loyers), les loyers sont modérés et uniquement  près de la moitié des Allemands sont propriétaires. A Berlin, la part des locataires est encore bien plus élevée (elle s’élève à une moyenne de 84% de location contre 16% de propriétaires).

La majeure partie du marché des biens en Allemagne est composée d’appartements, il est plus difficile de trouver des maisons individuelles dans le pays, en particulier dans les grandes villes.

Les loyers sont bas en Allemagne en comparaison de ceux pratiqués dans d’autres pays d’Europe comme la France ou le Royaume Uni. Étonnamment, Berlin est relativement peu chère en termes de loyers, comparé à d’autres villes d’Allemagne. Munich est l’endroit où les loyers sont les plus élevés d’Allemagne.

Faut-il louer ou acheter en Allemagne ?

Bien que partant d’un niveau bas et restant à un niveau modéré, le montant des loyers a augmenté en Allemagne de façon considérable ces dernières années. De ce fait, l’achat d’une maison ou d’un appartement constitue une solution intéressante et un investissement attractif pour les expatriés : ceux qui  s’installent en Allemagne pour une période supérieure à 3 ans  amortiront rapidement les coûts liés à l’achat d’un bien.

Comment louer en Allemagne ?

En Allemagne, la plupart des propriétés sont louées non meublées et sans équipements de cuisine. Il existe des locations meublées mais elles sont généralement dédiées à des baux de type touristique ou de courte/moyenne durée.

Lorsque vous avez trouvé le bien idéal,  préparez votre dossier de locataire afin que votre demande soit acceptée et que vous puissiez emménager.

Les documents à réunir :

  • Un formulaire de demande de location, généralement remis lors de la visite
  • Une photocopie de votre pièce d’identité
  • Une Preuve de revenu (Einkommensnachweis), de préférence les 3 derniers bulletins de salaire
  • Un certificat de votre ancien propriétaire indiquant que vous n’avez pas de loyers restant dûs (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung)
  • Votre rapport de crédit (Schufa)

Si vous êtes dans l’impossibilité de fournir un de ces documents, louer un appartement ou une maison reste possible en expliquant les raisons de l’absence de ces documents au propriétaire.

Pour renforcer votre dossier et augmenter vos chances de trouver un logement, vous pouvez également ajouter à votre dossier une lettre de votre employeur, et/ou l’attestation d’un garant (Bürgschaft).

Le contrat de location en Allemagne

La durée du bail peut être relativement longue en Allemagne, il n’est pas rare de voir des contrats de location d’une durée de deux ans ou plus.

La plupart des baux sont reconductibles de façon illimitée. Les baux en location meublé sont limités dans le temps, pour une durée de 3 à 24 mois. Les baux en location vide sont la plupart du temps illimités. De plus, une fois que la location a commencé, le propriétaire ne peut y mettre fin sans une autorisation du tribunal ou après un préavis de 3 mois, qui doit être accepté par le locataire. La fin de bail doit reposer sur des raisons valables, comme par exemple la mise en vente du bien.

Lors de la signature du bail, un dépôt de garantie (Kaution) est généralement demandé par le propriétaire. Ce dernier équivaut généralement à deux ou trois mois de loyer et doit être déposé dans un compte d’épargne spécial.

Le loyer affiché ne comprend généralement pas les charges et les frais. En revanche, ces derniers doivent être énoncés clairement dans le contrat. Si le bien est décrit comme Kaltmiete, le loyer ne comprend ni le chauffage, ni les frais de services. Pour les biens Warmmiete, le chauffage est inclus dans le loyer.

L’état des lieux

Comme en France, il est important de faire attention à l’état de toutes les parties du bien lors de l’état des lieux. Les locataires sont généralement autorisés à décorer le bien à leur convenance s’ils restituent le bien dans un état neutre et sans éléments de décoration.

Les droits des locataires en Allemagne

En Allemagne, la loi est plutôt en faveur du locataire. Un propriétaire peut demander l’expulsion du locataire après 2 mois de loyer impayés. Néanmoins, les procédures d’expulsions prennent généralement plus de 6 mois.

L’augmentation des loyers, très importantes dans certaines zones, ont poussé certains propriétaires à changer de locataire pour pouvoir augmenter le loyer de leurs biens. Vous pouvez être protégés si vous pensez subir des pressions de la part de votre propriétaire dans ce but.

Dans certaines villes, comme Berlin, des limites d’augmentation de loyer sont imposées par la municipalité. La plupart du temps, il ne peut y avoir plus d’une augmentation de loyer par an et le montant ne peut augmenter de plus de 20 pour cent tous les trois ans.

Trouver un logement en Allemagne

Vous pouvez consulter des logements en ligne disponible en location longue durée sur

Un bon point de départ pour votre recherche est de consulter les principaux portails internet d’annonces immobilières (en allemand):

Vous pouvez également vous adresser aux agences immobilières francophones qui seront le plus à même de vous expliquer les spécificités du marché immobilier à Berlin :

Pour consulter et louer des biens en location longue durée directement en ligne, vous pouvez consulter le site de notre partenaire Nestpick.fr.

Les quartiers prisés par les expatriés à Berlin

Il existe un grand nombre de quartiers tous différents les uns des autres pour se loger à Berlin. Un des quartiers le plus prisé par les expatriés est Mitte, un quartier international. Ce quartier reste assez cher car il se situe en plein centre de la capitale. Une école française (école Voltaire) se situe dans le centre de Mitte.  Par ailleurs,  le quartier Prenzlauer Berg et son atmosphère « bourgeois-bohème » est également très apprécié par les étrangers vivant à Berlin.
Les français installés à Berlin prisent aussi des quartiers comme Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg ou Friedrichshain. Ces quartiers centraux, se situent à l’intérieur du ring et représentent un intérêt pour une rapide connexion vers les autres quartiers.

Consultez également : L’immobilier en Allemagne : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

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