Le rêve canadien attire chaque année de nombreux Français en quête d’un nouveau départ, d’un meilleur cadre de vie ou d’un investissement à l’étranger. Mais peut-on vraiment acheter une maison au Canada quand on n’a pas la nationalité ou la résidence permanente ? Quelles sont les conditions, les étapes à suivre, les taxes à prévoir et les régions les plus intéressantes pour investir ?
Vous découvrirez également les meilleures régions où investir selon votre budget et vos objectifs, ainsi que les pièges à éviter. Que ce soit pour y vivre, louer ou préparer votre retraite, acheter au Canada est un projet accessible à condition d’être bien informé.
1. Le cadre légal pour les expatriés français au Canada
Si vous vous demandez comment acheter une maison au Canada, sachez que les expatriés français peuvent acquérir une propriété sans restrictions majeures. Toutefois, il est important de comprendre certaines différences et obligations spécifiques pour les non-résidents, notamment en ce qui concerne les taxes, le financement et la gestion des biens immobiliers.
Citoyenneté et Immigration Canada (CIC) pour plus d’informations sur le statut de résident au Canada et les démarches d’immigration.
Pour choisir le bon visa en 2025, consultez notre article sur les visas Canadiens.
Propriété immobilière pour les non-résidents
Les étrangers, y compris les Français, peuvent acheter des biens immobiliers au Canada sans avoir la citoyenneté ou la résidence permanente. Toutefois, l’achat d’une propriété ne confère pas automatiquement de statut de résident. Les expatriés doivent donc être conscients que l’achat immobilier et l’immigration sont deux processus distincts.
Restrictions récentes sur les achats étrangers
Depuis 2023, le Canada a introduit une loi limitant les achats de propriétés résidentielles par des étrangers dans certaines régions pour freiner la spéculation et faciliter l’accès des résidents canadiens au marché immobilier. Cette loi pourrait s’appliquer à certaines villes, notamment Vancouver et Toronto. Il est donc crucial de se renseigner sur ces restrictions avant de s’engager dans un achat.
2. Les différentes régions pour investir au Canada
Le Canada est vaste, et le choix de la région dans laquelle acheter dépend de votre style de vie, de votre budget et de vos objectifs. Voici un aperçu des régions populaires parmi les expatriés.
Vancouver (Colombie-Britannique)
Vancouver est l’une des villes les plus chères du pays, avec un marché immobilier dynamique. Elle attire ceux qui recherchent un environnement urbain avec un accès à la nature (montagnes, océan). Toutefois, la taxe sur les acheteurs étrangers y est élevée (20 %).
Toronto (Ontario)
Toronto, cœur économique du Canada, est un autre choix prisé, avec des prix immobiliers en constante augmentation. Comme à Vancouver, une taxe sur les acheteurs étrangers s’applique également ici.
Montréal (Québec)
Montréal offre un excellent rapport qualité-prix par rapport à Toronto et Vancouver, avec des prix plus abordables et une riche culture francophone. Les expatriés français y trouvent souvent une intégration facile grâce à la langue et à la culture partagée.
Calgary et Edmonton (Alberta)
Ces villes de l’Alberta sont souvent plus abordables pour l’achat d’une maison, tout en offrant une qualité de vie élevée et de nombreuses opportunités économiques dans le secteur de l’énergie.
Consultez Realtor.ca pour effectuer des recherches sur les biens immobiliers dans les différentes régions mentionnées.
3. Le prix du mètre carré au Canada
Le prix du mètre carré varie grandement selon la région. Voici quelques exemples des coûts pour acheter une maison au Canada.
- Vancouver : 10 000 à 15 000 CAD/m² (6 500 à 9 800 EUR/m²)
- Toronto : 9 000 à 12 000 CAD/m² (5 800 à 7 800 EUR/m²)
- Montréal : 5 000 à 8 000 CAD/m² (3 200 à 5 200 EUR/m²)
- Calgary : 3 500 à 5 000 CAD/m² (2 300 à 3 200 EUR/m²)
Les prix peuvent considérablement fluctuer en fonction de la localisation exacte, comme dans les centres-villes par rapport aux banlieues.
4. Les étapes pour acheter une maison au Canada
Obtenir une pré-approbation hypothécaire
Si vous ne comptez pas payer comptant, la première étape consiste à obtenir une pré-approbation hypothécaire. Cela vous permet de connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter et de verrouiller un taux d’intérêt pour une période déterminée.
Recherche de la propriété
Les expatriés peuvent utiliser des sites tels que Realtor.ca ou faire appel à un agent immobilier local pour trouver des biens à vendre. Chaque région a ses caractéristiques, et il est recommandé de visiter plusieurs propriétés avant de se décider.
Avant même de penser à acheter, découvrez comment trouver un logement temporaire ou à long terme.
Vérification juridique et inspection
Engager un avocat est essentiel pour s’assurer que les documents de propriété sont en règle et qu’il n’y a pas de litige concernant la propriété. Il est également crucial de procéder à une inspection immobilière avant l’achat pour détecter tout problème structurel ou autre.
Offre d’achat et négociation
Une fois la maison choisie, il est temps de faire une offre d’achat. Vous pouvez négocier le prix avec le vendeur, ainsi que les conditions du contrat (par exemple, inclure une condition liée à l’obtention du financement).
Finalisation de l’achat
Lorsque votre offre est acceptée et que le financement est en place, vous devrez finaliser la vente auprès d’un notaire. C’est également à cette étape que vous paierez les frais de clôture (frais de notaire, taxes de transfert, etc.).
5. Obligations fiscales et frais supplémentaires pour les expatriés français
Taxe sur les acheteurs étrangers
Dans certaines provinces comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, les non-résidents doivent payer une taxe de 20 % sur le prix d’achat de la maison. Cette taxe ne s’applique pas dans toutes les provinces, il est donc conseillé de se renseigner selon la région où vous voulez acheter une maison au Canada.
Impôts sur les revenus locatifs
Si vous achetez une maison à des fins locatives, vous devez déclarer vos revenus locatifs au Canada et payer les impôts associés. En tant que non-résident, vous devrez également respecter les conventions fiscales entre la France et le Canada pour éviter la double imposition.
Impôt sur les gains en capital
Lors de la vente d’une propriété, les expatriés français devront payer un impôt sur les gains en capital si la valeur de la propriété a augmenté depuis l’achat. Ce taux peut varier selon la durée de détention de la propriété et votre statut fiscal.
6. Financer votre achat
Mise de fonds et conditions de prêt pour les expatriés
Les banques canadiennes exigent généralement une mise de fonds plus élevée pour les non-résidents. Pour un expatrié français, la mise de fonds peut aller jusqu’à 35 % du prix d’achat. Les conditions d’obtention de crédit hypothécaire pour les expatriés sont également plus strictes, avec une nécessité de fournir des preuves de revenus et un historique de crédit solide.
Transfert d’argent depuis la France vers le Canada : évitez les frais cachés
Pour transférer une grosse somme d’argent en vue de votre achat immobilier, il est essentiel de choisir un service fiable, rapide et transparent. Passer par votre banque traditionnelle ? Mauvaise idée : taux de change désavantageux, frais bancaires élevés, délais parfois longs…
La meilleure alternative pour les expatriés français ? Wise (anciennement TransferWise), la solution préférée de ceux qui veulent envoyer de l’argent à l’étranger sans frais inutiles.
Pourquoi choisir Wise pour votre transfert ?
- Ouverture gratuite d’un compte multi-devises (EUR, CAD, USD…)
- Taux de change réel, sans majoration bancaire
- Frais de transfert ultra-compétitifs (souvent 5 à 8x moins chers que les banques)
- Virements rapides et traçables
- Interface intuitive, 100 % en ligne
Bon à savoir : vous pouvez également utiliser Wise pour payer les frais de notaire, verser votre mise de fonds, ou effectuer des virements mensuels si vous conservez un bien locatif au Canada.
7. Assurance et gestion de la propriété
Assurance habitation
Souscrire une assurance habitation est obligatoire au Canada. Cette assurance couvre les dommages à la propriété (incendie, dégâts des eaux) et peut inclure une protection contre les responsabilités civiles en cas d’accidents.
Gestion locative (si applicable)
Si vous achetez une propriété à des fins locatives, il est recommandé d’engager une entreprise de gestion immobilière pour s’occuper de la recherche des locataires, de la maintenance, et de la collecte des loyers.
En résumé
Acheter une maison au Canada est un projet ambitieux mais réalisable pour les expatriés français, à condition d’être bien informé et préparé. Le pays offre des opportunités d’investissement variées selon les régions, allant des métropoles dynamiques comme Toronto et Vancouver aux villes plus abordables telles que Calgary ou Montréal. Bien que la propriété soit accessible aux non-résidents, certaines contraintes – fiscales, légales ou liées au financement – doivent être soigneusement anticipées.
Que vous envisagiez d’y vivre à plein temps, d’y établir une résidence secondaire ou d’investir dans un bien locatif, il est essentiel de comprendre le cadre légal, les coûts réels et les démarches administratives. Se faire accompagner par des professionnels – notaire, avocat, courtier – vous permettra d’éviter les pièges et de sécuriser votre acquisition. Pour une planification optimale, n’oubliez pas d’explorer également notre guide détaillé sur le coût de la vie au Canada, indispensable pour estimer votre budget au quotidien.
FAQ
Est-ce que les expatriés français peuvent acheter un bien immobilier au Canada ?
Oui, les expatriés français peuvent acheter une maison au Canada même s’ils ne sont pas résidents permanents.
Existe-t-il des restrictions pour les acheteurs étrangers ?
Oui, certaines provinces comme l’Ontario ou la Colombie-Britannique imposent une taxe supplémentaire de 20 % sur les acheteurs étrangers.
Quelle est la mise de fonds minimale exigée ?
En tant que non-résident, vous devrez souvent verser une mise de fonds d’environ 35 % du prix du bien.
Peut-on louer un bien acheté au Canada ?
Oui, vous pouvez louer un bien immobilier. Les revenus locatifs devront cependant être déclarés au fisc canadien.
L’achat d’un bien donne-t-il droit à la résidence ?
Non. Acheter un bien immobilier ne confère aucun statut de résidence ou avantage en matière d’immigration.
